Publicado em: 21/07/25
A responsabilidade do construtor é um tema central no direito da construção. Embora a lei proteja o dono da obra contra falhas, ela também impõe a ele o dever de zelar pela conservação do bem recebido. A distinção entre esses dois pontos é a chave para a defesa da construtora.
A obrigação da construtora é de resultado. Ela se compromete a entregar a obra conforme o projeto, as normas técnicas e em perfeitas condições de solidez e segurança.
• Código Civil (Art. 618): Este é o pilar da responsabilidade em obras. O construtor de edifícios e outras construções consideráveis responde, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
• Código de Defesa do Consumidor (CDC): Quando a obra é contratada por um destinatário final (ex: uma pessoa física que encomenda a construção de sua casa), a relação é de consumo. Isso atrai a aplicação do CDC, que estabelece a responsabilidade objetiva do fornecedor (construtora) por vícios do produto e do serviço (arts. 12, 14 e 18), independentemente da existência de culpa.
A responsabilidade, em ambos os casos, recai sobre os vícios construtivos, que são anomalias e falhas decorrentes de defeitos no projeto, da má escolha ou má aplicação de materiais, ou da execução inadequada da obra.
Toda edificação possui uma vida útil de projeto, que só é atingida se houver um programa de manutenção adequado. A falta de manutenção pelo proprietário rompe o nexo de causalidade entre a conduta da construtora e o dano alegado, eximindo-a da responsabilidade.
Normas Técnicas (ABNT): A NBR 5674 (Manutenção de edificações) e a NBR 15575 (Norma de Desempenho) são fundamentais. Elas estabelecem as diretrizes para a manutenção e os níveis mínimos de desempenho e vida útil dos sistemas de uma edificação. A defesa da construtora ganha enorme força ao demonstrar que o proprietário ignorou as recomendações dessas normas.
A jurisprudência é firme em reconhecer que os danos decorrentes da falta de conservação não podem ser imputados à construtora.
TJ-DF — Apelação Cível 0000337-92.2015.8.07.0001 — Publicado em 16/07/2020: "Não efetuando o [proprietário] a devida manutenção do edifício, nos termos da NBR 5674, não se pode imputar a responsabilidade pelo maior desgaste do prédio à construtora, pois a manutenção é dever do proprietário".
TJ-SP — Apelação Cível 1051696-47.2021.8.26.0576 — Publicado em 16/02/2024: Neste julgado, a perícia foi decisiva ao concluir pela "não configuração de vícios construtivos, mas pela falta da necessária manutenção periódica". A ausência de prova de que o vício ocorreu dentro do prazo de garantia, somada à falta de manutenção, levou à improcedência do pedido.
A correta compreensão dos prazos é vital para a defesa.
• Prazo de Garantia (Art. 618, CC): É o período de 5 anos para que os vícios de solidez e segurança se manifestem. Se o problema aparecer no sexto ano, por exemplo, a responsabilidade legal da construtora, em princípio, está extinta.
• Prazo Prescricional (Art. 205, CC): Uma vez que o vício apareça dentro do prazo de garantia de 5 anos, o proprietário tem 10 anos para ajuizar a ação de reparação de danos contra a construtora. Este é o entendimento pacificado pelo STJ.
• Prazos Decadenciais (CDC): Para vícios aparentes ou de fácil constatação em relações de consumo, os prazos para reclamar são de 30 dias (serviços e produtos não duráveis) e 90 dias (serviços e produtos duráveis), conforme o art. 26 do CDC. Para vícios ocultos, os prazos iniciam-se no momento em que ficarem evidenciados.
Para se resguardar, a construtora deve adotar uma postura proativa e documentar todas as fases do seu relacionamento com o cliente.
1. Contratos Claros e Detalhados: O contrato de empreitada deve ser robusto, especificando o escopo, os materiais, os projetos e as responsabilidades de cada parte, incluindo uma cláusula que verse sobre a obrigação do proprietário de realizar a manutenção conforme as normas técnicas.
2. Manual de Uso, Operação e Manutenção: Esta é a ferramenta mais importante. Ao final da obra, a construtora deve entregar um manual completo, contendo:
3. Termo de Entrega e Recebimento da Obra: Formalizar a entrega por meio de um termo detalhado, acompanhado de um laudo de vistoria. O proprietário deve assinar, declarando que inspecionou o imóvel e o recebeu em conformidade, ressalvando eventuais pontos de discórdia. Esse documento é crucial para comprovar o estado da obra na entrega.
4. Documentação da Obra (Diário de Obras): Manter um registro meticuloso de todas as etapas da construção, incluindo fotos, notas fiscais de materiais, resultados de ensaios tecnológicos (teste de resistência do concreto etc.) e o diário de obras. Essa documentação pode ser usada para comprovar a correta execução e a qualidade dos materiais empregados.
5.Prova Pericial: Em um processo judicial, a prova pericial de engenharia é soberana. A defesa da construtora deve focar seus quesitos para que o perito responda objetivamente se:
Ao adotar essas medidas, a construtora fortalece sua posição, criando um robusto acervo probatório de que cumpriu com suas obrigações e de que eventuais problemas posteriores decorrem da inércia do proprietário em seu dever de conservação.
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Imagem: CanvaPro